Non-respect des dispositions du PLU : l'annulation technique d'un permis de construire
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L'analyse des dispositions spécifiques de chaque document d'urbanisme relève d'un travail minutieux et particulièrement complexe.
Le dépôt d'une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable), en plus de répondre aux dispositions réglementaires du PLU, des différents codes applicables mais aussi des autres servitudes d'utilité publique, répond à un formalisme dans sa procédure.
C'est l'ensemble de ces éléments qui doit être exempt de toute illégalité. Les illégalités de fond - concernant les règles du document d'urbanisme - peuvent plus facilement entraîner une annulation partielle voire totale de l'autorisation d'urbanisme.
Le droit de l'urbanisme est particulièrement technique, notamment en ce qui concerne les règles concernant la morphologie et l'implantation du projet. Cette matière est d'autant plus complexe que ces règles varient largement d'un PLU à un autre selon la volonté de ses auteurs.
C'est en étant familier de ces règles et de leurs différentes applications dans chacun des documents d'urbanisme que la défense autour d'une autorisation d'urbanisme s'organise.
Ici, un permis de construire avait été accordé par la Commune pour la réalisation d'un immeuble de 14 logements.
Cependant, le projet ne respectait par l'article UV 9 du PLU de la commune relatif aux règles de l'emprise au sol.
L'emprise au sol correspond généralement à la surface occupée par une construction lorsqu'elle est vue du dessus. Néanmoins, comme souvent, son calcul et ses contours varient d'un PLU(i) à un autre.
En effet, alors que certains PLU(i) excluent les débords et surplombs, le PLU de la Commune en cause définit l'emprise au sol comme "la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus". En l'espèce, dans la zone d'implantation du projet, l'emprise au sol ne pouvait excéder 30%.
Notre cliente, représentée par Maître Loïck BENOIT affirmait, a raison, que l'emprise au sol du projet était supérieure au maximum autorisé par le PLU. A ce titre, le projet n'était pas conforme aux dispositions du PLU de la Commune et l'arrêté autorisant ce projet était entaché d'illégalité.
La Commune défendait que la surface excédentaire contestée était liée aux terrasses et balcons du bâtiment qui devaient être décomptées du calcul de l'emprise au sol.
Or, comme l'a précisé le juge administratif, le PLU de la Commune précisait bien que les débords et surplombs étaient inclus dans le calcul de l'emprise au sol. Les terrasses (débords) et balcons (surplombs) comptant alors nécessairement dans le calcul de l'emprise au sol, le juge administratif a donné raison à notre cliente, représentée par Maître Loïck BENOIT.
"Il ressort du dossier de demande de permis de construire que la surface totale du terrain d’assiette du projet est de 1 517 m² de sorte qu’en application des dispositions citées au point 17, l’emprise au sol autorisée du projet ne peut être supérieure à 455,1 m². Mme T., se fondant sur le caractère rectangulaire du projet et ses dimensions de 16 m par 31 m, soutient que l’emprise qui en résulte, soit 496 m², excède ce plafond. (...)
L’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit expressément que l’emprise au sol inclut les débords et surplombs. Par suite, si le projet comprend effectivement, en rez-de-chaussée, des terrasses, celles-ci sont intégralement surplombées par les balcons et terrasses du 1er étage et du niveau supérieur. Elles ne peuvent, dès lors, être retranchées dans le calcul de l’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 9 doit être accueilli. "
De surcroît, le projet méconnaissait les dispositions de l'article UV 11 du PLU de la Commune.
Cet article UV 11, qui va au-delà des dispositions de l'article R.111-27 relatif à l'insertion du projet dans son environnement, interdisait strictement les lucarnes rampantes.
Or le projet litigieux en prévoyait expressement, dans les ouvertures des combles, ce que la Commune n'avait pas relevé.
Pour l'ensemble de ces raisons, l'arrêté litigieux a été partiellement annulé et le pétitionnaire devra revoir sa copie pour se conformer aux exigences du plan local d'urbanisme.
En matière d’autorisation d’urbanisme, n’hésitez pas à consulter stratem avocats et Maître Loïck BENOIT, avocat associé.
C'est l'ensemble de ces éléments qui doit être exempt de toute illégalité. Les illégalités de fond - concernant les règles du document d'urbanisme - peuvent plus facilement entraîner une annulation partielle voire totale de l'autorisation d'urbanisme.
Le droit de l'urbanisme est particulièrement technique, notamment en ce qui concerne les règles concernant la morphologie et l'implantation du projet. Cette matière est d'autant plus complexe que ces règles varient largement d'un PLU à un autre selon la volonté de ses auteurs.
C'est en étant familier de ces règles et de leurs différentes applications dans chacun des documents d'urbanisme que la défense autour d'une autorisation d'urbanisme s'organise.
Ici, un permis de construire avait été accordé par la Commune pour la réalisation d'un immeuble de 14 logements.
Cependant, le projet ne respectait par l'article UV 9 du PLU de la commune relatif aux règles de l'emprise au sol.
L'emprise au sol correspond généralement à la surface occupée par une construction lorsqu'elle est vue du dessus. Néanmoins, comme souvent, son calcul et ses contours varient d'un PLU(i) à un autre.
En effet, alors que certains PLU(i) excluent les débords et surplombs, le PLU de la Commune en cause définit l'emprise au sol comme "la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus". En l'espèce, dans la zone d'implantation du projet, l'emprise au sol ne pouvait excéder 30%.
Notre cliente, représentée par Maître Loïck BENOIT affirmait, a raison, que l'emprise au sol du projet était supérieure au maximum autorisé par le PLU. A ce titre, le projet n'était pas conforme aux dispositions du PLU de la Commune et l'arrêté autorisant ce projet était entaché d'illégalité.
La Commune défendait que la surface excédentaire contestée était liée aux terrasses et balcons du bâtiment qui devaient être décomptées du calcul de l'emprise au sol.
Or, comme l'a précisé le juge administratif, le PLU de la Commune précisait bien que les débords et surplombs étaient inclus dans le calcul de l'emprise au sol. Les terrasses (débords) et balcons (surplombs) comptant alors nécessairement dans le calcul de l'emprise au sol, le juge administratif a donné raison à notre cliente, représentée par Maître Loïck BENOIT.
"Il ressort du dossier de demande de permis de construire que la surface totale du terrain d’assiette du projet est de 1 517 m² de sorte qu’en application des dispositions citées au point 17, l’emprise au sol autorisée du projet ne peut être supérieure à 455,1 m². Mme T., se fondant sur le caractère rectangulaire du projet et ses dimensions de 16 m par 31 m, soutient que l’emprise qui en résulte, soit 496 m², excède ce plafond. (...)
L’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit expressément que l’emprise au sol inclut les débords et surplombs. Par suite, si le projet comprend effectivement, en rez-de-chaussée, des terrasses, celles-ci sont intégralement surplombées par les balcons et terrasses du 1er étage et du niveau supérieur. Elles ne peuvent, dès lors, être retranchées dans le calcul de l’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 9 doit être accueilli. "
De surcroît, le projet méconnaissait les dispositions de l'article UV 11 du PLU de la Commune.
Cet article UV 11, qui va au-delà des dispositions de l'article R.111-27 relatif à l'insertion du projet dans son environnement, interdisait strictement les lucarnes rampantes.
Or le projet litigieux en prévoyait expressement, dans les ouvertures des combles, ce que la Commune n'avait pas relevé.
Pour l'ensemble de ces raisons, l'arrêté litigieux a été partiellement annulé et le pétitionnaire devra revoir sa copie pour se conformer aux exigences du plan local d'urbanisme.
En matière d’autorisation d’urbanisme, n’hésitez pas à consulter stratem avocats et Maître Loïck BENOIT, avocat associé.
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Maître BENOIT