Avocat expert Location d’un bien immobilier Bail d'habitation et loyers impayés

Le bail d’habitation est encadré par la loi du 6 juillet 1989, réformée à de nombreuses reprises. L’article 7 rappelle l’obligation fondamentale du locataire : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Lorsqu’un litige survient entre le locataire et le bailleur-propriétaire, il peut être tentant pour le locataire de retenir tout ou partie du paiement du loyer dans l’attente d’une solution. Cette méthode est non-seulement illégale mais surtout particulièrement périlleuse pour le locataire qui risque la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Le paiement du loyer est exigible par le bailleur, nonobstant le conflit qui pourrait opposer les parties au contrat de bail.

Que vous soyez locataire dans une situation délicate ou propriétaire bailleur impayé, consultez STRATEM AVOCATS dans les plus courts délais possibles pour mettre en place les moyens de protéger vos droits, entre résolution amiable et saisine du juge.

En effet, lorsqu’un juge est saisi pour défaut de paiement du loyer, ou défaut d’assurance d’ailleurs, le bailleur peut se fonder sur la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour en demander la résiliation par le juge et donc l’expulsion des occupants. Cette procédure s’engage en référé devant le juge des contentieux de la protection et est donc soumise à des délais très courts contrairement à certaines idées reçues. Si le juge rompt le contrat et ordonne l’expulsion, la situation du locataire et de sa famille devient extrêmement précaire. C’est dire si l’assistance d’un avocat est indispensable.

Au-delà de ces considérations, l’occupation par des squatters (occupants sans droit ni titre) est totalement indépendante puisque c’est un défaut de contrat de location qui ouvre la voie à leur expulsion. Elle répond à des critères spécifiques et le Juge n’a donc besoin d’aucune autre démonstration que celle d’une occupation sans bail pour ordonner l’expulsion.

La procédure est plus rapide qu’avec les titulaires d’un contrat de bail mais elle n’est pas sans difficulté tenant à la nature même du squat : identité des occupants, modalités de leur arrivée dans les lieux, local qui leur sert d’habitation…

Bailleurs et locataires, défendez-vous et sollicitez STRATEM AVOCATS pour mise en œuvre de vos droits fondamentaux.

Lorsque le locataire d’un bail meublé décide de quitter le logement, il n’a pas à motiver sa décision. Il remet son congé en respectant un préavis de départ (1 mois ou 3 mois selon votre situation) et un état des lieux est organisé.

C’est un moment délicat puisque l’occupation a pu s’étendre sur plusieurs années, rendant les lieux loués dans un état un peu différent depuis l’entrée. Il faut être vigilant lors de l’élaboration des états des lieux d’entrée et de sortie car à ce stade, c’est par comparaison entre les deux que le bailleur pourra imputer au locataire des frais de remise en état. La loi tient néanmoins compte de l’usure normale de certains éléments (tapisserie, peinture, équipements…).

« Le dépôt de garantie n’est pas la caution »

Si le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») n’est pas restitué intégralement, le bailleur en justifie auprès du locataire. C’est souvent à ce stade que le litige s’ouvre entre les parties, que le dépôt de garantie soit retenu à tort ou à raison par le bailleur.

C’est aussi dans ce cadre, tout comme en cas de défaut de paiement du loyer, que la caution peut être appelée à la procédure. Le cautionnement a pu être exigée en début de bail auprès d’un tiers qui s’est engagé à régler tous les loyers en cas d’incident, dans la limite des trois années du bail, outre les frais de remise en état (si cela a été prévu dans l’acte de cautionnement).

Il s’agit donc d’une menace très lourde qui pèse sur la personne s’étant portée caution.

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