Avocat spécialisé Droit de l'urbanisme et PLU

Le droit de l’urbanisme est un ensemble de règles posées par le Code de l’urbanisme et les documents d’urbanisme (PLU, POS, carte communale) permettant d’organiser l’aménagement de l’espace public et privé. Ce droit réglemente toute construction de maison individuelle, immeuble, parking, route…

Le droit de l’urbanisme se décline principalement dans les domaines suivants : urbanisme réglementaire (1), urbanisme opérationnel (2) et autorisations individuelles d’urbanisme (3).

Maître BENOIT, associé chez stratem avocats et spécialiste en droit public, répond à vos premières questions.

L’urbanisme réglementaire

Il s’agit pour les communes, établissements publics de coopération communale, ou de l’Etat d’adopter, sur un territoire identifié, des normes ou servitudes d’utilisation des sols opposables aux demandes individuelles d’aménagement ou de construction. Ces documents sont principalement :

les plans locaux d’urbanisme (PLU), qui ont remplacé depuis la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU les plans d’occupation des sols (POS) ;
les cartes communales dans les petites communes délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises.

En l’absence de POS ou de PLU, c’est le Règlement national d’urbanisme qui s’applique. Il comporte notamment la règle de constructibilité limitée. En pratique, les difficultés liées au PLU donnent lieu à un contentieux abondant, en ce qu’il limite les possibilités de construction d’un secteur du territoire, qu’il impose des servitudes nouvelles ou rend inconstructibles des parcelles qui l’étaient.

L’urbanisme opérationnel

L’urbanisme opérationnel regroupe « l’ensemble des actions conduites ayant pour objet la fourniture de terrains à bâtir, la construction de bâtiments ou le traitement de quartiers et immeubles existants (recomposition urbaine, réhabilitation, résorption de l’habitat insalubre) ». L’urbanisme opérationnel se scinde en deux phases :

une phase de maîtrise foncière, dont les principaux outils de maîtrise foncière sont les suivants : droit de préemption urbain (DPU), droit de délaissement, expropriation pour cause d’utilité publique, Zone d’aménagement différé (ZAD)
une phase de procédures d’aménagement, à titre principal : association foncière urbaine (AFU), lotissement, zone d’aménagement concerté (ZAC).

Ces différentes phases sont strictement encadrées par le Code de l’urbanisme et donnent lieu à un contentieux abondant, s’agissant notamment de l’utilisation abusive du droit de préemption.

Les autorisations individuelles d’urbanisme

Il s’agit de décisions administratives individuelles, créatrices de droits, autorisant des projets de construction ou d’aménagement. Elles sont délivrées par le maire au nom de sa commune si celle-ci possède un document d’urbanisme (POS, PLU, carte communale) ou, à défaut, au nom de l’État. Les principales décisions sont :

la décision de non-opposition à déclaration préalable
le permis de démolir
le permis de construire
le permis d’aménager (remplaçant notamment le permis de lotir)

Le contentieux de ces décisions est quantitativement important et concerne principalement les décisions de refus de permis de construire qui sont contestées par les pétitionnaires, ainsi que les décisions d’octroi qui sont généralement contestées par les riverains ou associations poursuivant un objet urbain en relation avec le projet autorisé.

La recevabilité des recours contre ces autorisations est strictement encadrée par la loi.

Les questions que vous pouvez vous poser en matière d’urbanisme

Voici quelques exemples de questions soumises à Maître BENOIT, associé chez stratem avocats, en droit de l’urbanisme, aussi bien par des élus, des pétitionnaires ou des voisins hostiles au projet d’urbanisme.

Comment savoir si le terrain à côté de chez moi est constructible ?

Les communes les plus importantes disposent d’un « PLU » (plan local d’urbanisme) ou d’un « POS » (plan d’occupation des sols). Il s’agit d’un document adopté par le conseil municipal et composé d’un rapport de présentation, de cartes de zonage, d’un règlement et d’une liste des autres « servitudes » régissant l’occupation du sol. Après avoir identifié votre terrain sur les cartes de zonage, celui-ci se trouve dans tel secteur identifié par une ou deux lettres ; par exemple « Uh » secteur urbanisé à vocation d’habitat ; « A » : agricole, « N » naturel. A chaque secteur correspondant un règlement d’utilisation du sol qui régit le type d’utilisation autorisée, les caractéristiques des constructions, leurs limites d’implantation par rapport aux voies publiques, etc. Les PLU et POS sont évidemment consultables et communicables à n’importe qui.

Puis-je obtenir la copie d’un permis de construire ?

Les autorisations d’urbanisme sont des documents administratifs communicables à des tiers sans que ceux-ci aient à justifier leur demande (excepté les constructions liées à la Défense nationale). Le permis de construire prend la forme en général d’un arrêté signé par le maire. Il est communicable de droit ainsi que tout le dossier déposé par le pétitionnaire et tous les avis de l’administration, sans exclusion.

De quels délais dispose-t-on pour agir contre un permis de construire ?

Le délai est de deux mois à compter du 1er jour de l’affichage sur le terrain. Mais encore faut-il que cet affichage comporte l’ensemble des mentions exigées. Par exemple si la hauteur n’est pas indiquée, l’affichage peut être jugé incomplet. D’autre part, le constructeur doit démontre que l’affichage a été continu pendant une période de deux mois. En pratique, il fera faire 3 constats d’huissier étalés dans le temps. Enfin, l’affichage doit être effectué de manière visible, mais encore « lisible » (les indications doivent pouvoir être lues) à partir d’un lieu ouvert au public. Tout est affaire d’espèce, mais le juge n’admettra pas l’affichage lisible à l’intérieur d’un lotissement ou au bout d’une voie fermée par une barrière ou dont l’entrée comporte un panneau « propriété privée ». La conséquence est redoutable : absence de délai de recours pour les tiers. Cependant le code de l’urbanisme prévoit que, passé le délai d’un an après l’achèvement d’une construction, il n’est plus possible de saisir le juge administratif afin de faire annuler le permis de construire.

Mon voisin construit sans autorisation d’urbanisme. Que puis-je faire ?

S’il s’agit de travaux privés et qu’ils sont soumis à autorisation d’urbanisme, il faut vérifier que la personne dispose d’une telle autorisation auprès de la mairie. En l’absence d’une telle autorisation, sur plainte, le maire est tenu sans délai de dresser procès-verbal et d’édicter un arrêté interruptif de travaux.

Si l’administration n’arrête pas les travaux, le voisin qui peut revendiquer un préjudice résultant des travaux et de la future construction peut porter plainte auprès du Procureur de la République pour travaux sans permis de construire et/ou saisir en référé le président du Tribunal judiciaire pour faire interrompre les travaux.

On a construit en face de chez moi un bâtiment immense qui me bouche la vue. Puis-je encore engager une action en justice ?

La construction est achevée. On suppose donc que le permis de construire a été depuis longtemps affiché pendant 2 mois sur le terrain. A défaut, un recours au tribunal administratif est possible. On ne pourra pas invoquer que le bâtiment bouche la vue des voisins, mais seulement des règles du code de l’urbanisme : mauvaise implantation, zone inconstructible, accès dangereux à partir de la voie publique, dépassement du coefficient d’occupation du sol, etc. A défaut, on peut saisir le Tribunal judiciaire d’une action tendant à réparer le trouble anormal de voisinage dans un délai de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Des questions ? Besoin de vous faire conseiller ou défendre en cas de litige en urbanisme ? Basé à Tours, Maître BENOIT, spécialisé en droit public, se tient à votre disposition pour un « première rendez-vous stratem » propice à une étude de votre dossier : contactez-nous par e-mail ou au 02 47 60 12 60.