Les exigences lors d’une telle acquisition sont évidemment élevées : qualité du bien vendu, garantie quant à la superficie, absence de vice caché notamment.

Maître ALEXANDRE intervient très régulièrement à différentes étapes en cas de litige, que vous soyez acquéreur, vendeur ou professionnel de l’immobilier.

Compromis de vente, promesse de vente, VEFA : bien connaître ses droits et les défendre avec STRATEM AVOCATS

Faire l’acquisition d’un bien immobilier exige dans un premier temps que l’acquéreur potentiel formalise une offre d’achat. Cette offre engage celui qui la rédige et celui qui l’accepte. Ils concluent alors ensemble un contrat de vente.

Au-delà de ce schéma classique et un peu théorique, de nombreuses configurations sont désormais permises par la loi et sont sources de litiges :

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  • Le compromis de vente, par lequel le vendeur ET l’acquéreur s’engagent sur la chose vendue, le prix, mais en général sous conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge du droit de préemption de la Commune notamment) ;
  • La promesse de vente, où seul le vendeur s’engage vis-à-vis de l’acquéreur potentiel (un « bénéficiaire) à lui céder le bien à un prix déterminé et pendant une période donnée. Si le bénéficiaire de cette promesse renonce pour des motifs imprévus au contrat, il doit une indemnité d’immobilisation au vendeur à titre de pénalité ;
  • La VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement, c’est l’achat « sur plan ». Un précontrat, dit contrat de réservation, est régularisé entre un vendeur (en général un promoteur immobilier) et un futur acquéreur. Ce type de vente génère régulièrement un contentieux sanctionné par les tribunaux en raison retard de livraison ;

Dans tous ces cas, Maître ALEXANDRE vous défend, soit en votre qualité de vendeur, soit lorsque vous êtes acquéreur, pour obtenir selon les cas une sécurisation de votre vente ou l’indemnisation de vos préjudices.

J’ai acquis ou vendu un bien immobilier non-conforme ou affecté de vice caché : comment me défendre et dans quel délai ?

Il faut distinguer le régime juridique des constructions neuves de celui des biens anciens.

La construction neuve bénéficie de plusieurs garanties :

  • Garantie de parfait achèvement
  • Garantie de bon fonctionnement
  • Garantie décennale

Pour en bénéficier, les délais d’action en justice sont parfois très courts : un an pour la garantie de parfait achèvement ; deux ans pour la garantie de bon fonctionnement. La garantie décennale enfin, valable pendant dix années, vous protège contre tous les dommages pouvant affecter le bien et qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination.

En matière de construction plus ancienne, il est d’usage d’évoquer la garantie légale des vices cachés prévu à l’article 1641 du Code civil. Le vendeur doit en effet garantir ces vices s’ils rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en en aurait donné un moindre prix. Par ailleurs, les professionnels de l’immobilier ne peuvent pas se soustraire à cette garantie lorsqu’ils sont eux-mêmes vendeur du bien, en leur qualité de professionnel (ex : marchand de bien).

Toutefois, les vices apparents ne sont pas garantis. Il faut donc être bien conseillé avant d’engager ce type d’action et Maître ALEXANDRE vous conseillera au mieux pour vous y préparer.  La désignation d’un expert judiciaire est en règle générale une voie tout à fait solide pour agir ensuite en garantie. Il faut en effet rapporter la preuve au Tribunal de la réalité des désordres et de leur caractère contraignant sur la qualité de la construction ou sa viabilité dans le temps.

La responsabilité des professionnels de l’immobilier : de l’agent immobilier au notaire

L’acquisition d’un bien immobilier, quelle que soit la forme retenue, se concrétise la signature d’un acte authentique auprès d’un notaire. Il est fréquent qu’un conseiller immobilier ait apporté son concours à cette vente, pour le compte du vendeur auprès duquel il exécute un mandat de vente.

La responsabilité de ces professionnels est très large et régulièrement source de contentieux devant les tribunaux.

En effet, ils doivent d’assurer de l’efficacité des conventions/contrats qu’ils rédigent, des notifications, des délais dont bénéficie les acquéreurs (notamment le délai de rétractation).

L’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier est une des causes principales d’engagement de leur responsabilité lorsque, par omission ou par négligence, l’agent immobilier n’a pas transmis toutes les informations nécessaires à l’acquéreur (travaux antérieurs, diagnostic technique…).

Le notaire est quant à lui le garant final de l’acte rédigé par l’acquéreur et le vendeur et il doit s’assurer notamment que toutes les informations relatives à la situation ou à l’état du bien ont été transmises, lues et validées.

Quelques illustrations :

  • Existence de servitude ;
  • Nature juridique du bien : Copropriété, mitoyenneté, présence d’une Cour commune, droit de jouissance privatif d’une partie commune…
  • La superficie du bien vendu en copropriété : En cas d’écart supérieur à 5%, l’acquéreur peut demander au vendeur une réduction du prix dans le délai d’un an à compter de la vente ;

Consultez STRATEM AVOCATS et Maître ALEXANDRE le plus tôt possible en cas de litige consécutif à une vente immobilière.

Je suis satisfait de Maître Benoit pour mon dossier il a fait un travail formidable, d’ailleurs nous avons gagné. Je recommande ce cabinet, un cabinet…

Monsieur B
agent public

Maître BENOIT : bonne qualité, bon rapport qualité prix, professionnel réactivité, consciencieux (avril 2021)

Monsieur MDB
automobiliste

Un grand merci à Me ALEXANDRE pour avoir su gérer avec beaucoup d’efficacité et d’empathie mon litige avec Mobalpa qui n’avait pas bien posé la…

Madame R
consommatrice